오피스텔, 신축이 구축보다 수익률 저조…“살 때 비싸고 월세 싸고”

▲주요 지역 준공연도에 따른 임대수익률 비교(자료=직방)

신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮은 것으로 나타났다.

18일 부동산정보 서비스 직방이 국토교통부 오피스텔 실거래가(1~2월)를 분석한 결과, 서울에서 2017년 후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%로 나타났다. 이는 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률이 4.35%인 것에 비하면 0.46%포인트 낮은 수치다.

수도권 중 경기는 신축과 기존 오피스텔 임대수익률이 각각 3.83%, 4.67%, 인천은 각각 4.18%, 4.79%로 서울과 마찬가지로 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮게 나타났다.

수도권 외에 부산(신축 3.89%ㆍ기존 5.08%), 대구(신축4.33%ㆍ기존 5.48%), 대전(신축5.75%ㆍ기존 7.65%), 광주(신축 6.36%ㆍ기존 6.41%), 울산(신축 4.20%ㆍ기존 10.29%)도 모두 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮았다.

신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮은 이유는 임대수익률의 투자 부문에 해당하는 오피스텔 매매가격이 상대적으로 높기 때문으로 분석된다. 반면 수익 부문에 해당하는 오피스텔 월세가격은 공실 부담을 우려한 임대인과 지역 내에서 형성되는 임차인이 부담 가능한 월세 가격에 마지노선 영향으로 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간만 높은 선으로 형성됐다. 즉, 신축 오피스텔의 매매가격은 기존보다 높게 형성되지만 월세는 기존과 비슷해 신축 오피스텔의 임대수익률이 낮게 나타난 셈이다.

1, 2월에 거래된 서울 오피스텔 중, 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용면적(1㎡)당 매매가격은 921만 원 선이다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격은 680만 원 선으로 241만 원가량 더 비쌌다. 반면 신축 오피스텔 전용면적당 월세가격은 서울이 2만6200원으로 기존 오피스텔 월세가격이 2만1100원인 것에 비해 높지만 차이가 적었다.

경기도 마찬가지였다. 신축 오피스텔 매매가격이 615만 원인 것에 비해 기존 오피스텔은 475만 원에 불과했다. 반면 인천은 송도 내 오피스텔(2016년 준공)이 거래되면서 신축 오피스텔보다 2017년 이전 준공된 기존 오피스텔의 전용면적당 매매와 월세가격 수준이 높았다. 신축 오피스텔이 송도보다 입지 여건이 나빠 매매와 월세가격이 낮게 형성되면서 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮았다.

▲준공연도에 따른 전용면적당 매매·월세가격 비교(자료=직방)

서울 구별, 2017년 준공 전후 임대수익률 차이가 큰 지역은 금천(-1.79%포인트), 서초(-0.96%포인트), 영등포(-0.47%포인트), 강남(-0.41%포인트) 등으로 나타났다. 경기는 시별로 안양 만안구(-2.56%포인트), 고양 덕양구(-1.18%포인트), 안산 단원구(-1.06%포인트), 부천시(-1.03%포인트) 등으로 임대수익률이 차이가 크게 나타났다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “신규물량이 많거나 공급과잉인 지역에서는 공실 우려로 인해 형성가능한 월세가격에 한계가 있다”며 “특히 신축 오피스텔이 역세권 입지, 저렴한 관리비, 주차가능 여부, 편리한 구조, 보안체계 등의 임차인을 끌어들일 만한 매력적인 장점이 없다면 기존 오피스텔과 임대수익률 차이는 더욱 크게 나타날 것으로 예상된다”고 말했다.