[8·2 부동산 대책] “독한 처방 그때뿐… 잠복기 거친 ‘투기病’ 他지역 전이 우려”

“예상보다 강한 정책 시장 위축 불가피… 실거주 중심 변화 예상

민간투자 줄며 단기효과 후 전세난·풍선효과 등 한계 드러날 것”

부동산 전문가들은 정부가 2일 내놓은 ‘주택시장 안정화 방안’이 예상치를 뛰어 넘는 강한 정책이라며, 시장 위축이 불가피하다고 입을 모았다.

이번 대책이 거래(투기과열지구 등), 세금(양도소득세 강화), 대출(DTI·LTV 강화), 청약(1순위 자격 및 가점제 확대) 등을 총망라한 초강도 규제라는 게 전문가들의 일반적인 평가다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “전방위적인 대책의 영향으로 과열지역 중심으로 시장 안정 효과가 클 것”이라며 “막연한 투자보다 거주가치를 중요시하는 주택의 새 트렌드가 예상되며, 가점제 물량이 대폭 늘어나 장기무주택자는 기존 매매보다 분양시장을 살펴보는 것이 유리할 것으로 보인다”고 분석했다.

함영진 부동산114리서치센터장은 “이번 8·2 대책의 정책강도는 역대급 수준으로 단기 정책효과는 충분해 보인다”면서 “단기 시세차익을 위해 유입됐던 ‘갭(gap)투자’ 및 분양권 거래 수요는 다주택자 양도세 중과와 대출규제로 당분간 숨을 고를 것으로 판단된다”고 말했다.

시기에 맞지 않는 정책으로 경제에 부담만 줄 것이라는 의견도 있었다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “앞으로 하반기 금리인상 가능성이 있고, 수도권에 입주물량이 급증하며 내년에 재건축 초과이익환수제도 시행되는 등 좋지 않은 시기에 정부가 너무 강력한 대책을 내놨다”면서 “정부는 다주택자를 투기꾼으로 보고 있는데, 우리나라 주택 임대시장의 80~90%를 민간이 공급하는 현실에서 다주택자를 잡는 것은 민간투자를 위축시켜 전세난이 심화되는 등 서민 경제에 더 부담을 줄 수 있다”고 지적했다.

규제의 핵심 지역인 서울은 당분간 가격 하락이 나타나지 않을 것으로 보는 시각도 적지 않았다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “이번 규제로 부동산 가격 조정이 불가피하지만, 최근 주택공급이 부족한 서울은 올해까지 가격 하락이 크지 않을 것”이라며 “하지만 재건축초과이익환수제 부활과 양도소득세 적용으로 내년 하반기부터 서울지역의 주택가격 조정이 시잘될 전망”이라고 분석했다.

규제를 비켜간 지역이나 상품으로의 풍선효과에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 한 증권사 연구원은 “서울에 규제가 집중되면서 서울에 인접한 지역으로의 풍선효과가 나타날 수 있고, 규제가 예고된 오피스텔을 피한 다른 수익형 부동산으로 이동하는 수요가 있을 수 있다”고 말했다.

반면 함 센터장은 “규제에서 벗어난 지역이나 상품으로 투자수요가 이동하는 풍선효과도 쉽지 않을 것”이라며 “초고강도 대책을 거래전반과 선호상품 위주로 쏟아냈고, 다른 수익형 부동산 역시 규제강화가 예고된 만큼 풍선효과는 한계가 있다”고 설명했다.

이번 정책이 표면적인 공급정책을 포함하고 있지 않아 시장 불안감을 완전히 해소하기에는 부족하다는 점도 지적했다. 심 교수는 “결국 가격을 잡는 건 수요보다 공급”이라며 “선진국들도 투기꾼들 잡는 정책을 많이 내놨지만 결국 공급말고는 효과가 없다는 걸 깨달았는데, 우리나라도 수요는 꾸준하고 공급이 한정적인 만큼 장기적으로 가격을 잡는데는 한계가 있을 것”으로 내다봤다.