나신평 “부동산신탁사 신규 진입으로 경쟁부담 증가”

입력 2019-03-07 14:36

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(나이스신용평가)

나이스신용평가는 7일 신규 부동산신탁사 예비인가에 대한 견해를 통해 “비우호적 환경 아래 신규 진입에 따른 경쟁심화로 기존 부동산신탁사들의 부담요인이 증가했다”고 분석했다.

앞서 금융위원회는 3일 신영자산신탁(이하 가칭), 한투부동산신탁, 대신자산신탁에 대해 부동산신탁업 예비인가를 한 바 있다. 이번 예비인가로 2009년 무궁화신탁, 코리아신탁의 신규 인가 이후 10년간 추가 인가 없이 11개사로 유지돼 왔던 부동산신탁업에 최대 3개사의 신규 업체가 진입하게 됐다.

나신평에 따르면 이번 예비인가로 담보·관리·처분신탁 및 관리형 토지신탁(비책임준공확약형)의 경쟁이 심화돼 보수율의 하락 등 사업안정성 저하 가능성이 대두되고 있다.

예비인가를 받은 3개사의 주주사는 증권, 금융지주 등으로 출자여력 및 부동산 관련 사업기반을 확보하고 있다. 주주사와의 사업·재무적 연계가 가능한 신규 부동산신탁사의 진입으로 인해 단기적으로는 책임준공확약형 관리형 토지신탁 영역 내 경쟁이 심화될 전망이다. 중기적으로는 산업 내 수익성이 가장 높은 차입형 토지신탁 부문의 경쟁도가 상승할 것으로 나신평은 판단했다.

최근 부동산경기가 하강하는 등 비우호적인 외부환경 조성으로 부동산신탁사의 총자산순이익률(ROA)이 저하되고 있는 가운데, 신규 부동산신탁사의 진입에 따른 경쟁심화는 기존 부동산신탁사의 부담요인으로 내다봤다.

나신평이 유효 신용등급을 부여 중인 4개 부동산신탁사 중, 차입형 토지신탁의 사업비중이 높은 한국토지신탁 및 대한토지신탁, 리츠(REITs) 사업기반을 확보한 코람코자산신탁의 경우 신규 부동산신탁사 인가에 따른 사업위험의 단기적 변동 가능성은 제한적이라고 설명했다. 다만, 최근 책임준공확약형 관리형 토지신탁을 중심으로 수익규모가 빠르게 확대된 KB부동산신탁의 경우, 동 영역 내 경쟁심화에 따른 시장지위의 하방압력이 존재하는 것으로 분석했다.

위험도 및 자금조달부담이 상대적으로 낮은 관리형 토지신탁 및 담보·관리·처분신탁의 특성 및 2년간 차입형 토지신탁 업무가 제외된 정지조건부 인가를 고려할 경우, 설립 초기 주주사의 출자 부담요인은 제한적인 것으로 판단했다.

나신평은 “인가 2년 경과 후 차입형 토지신탁 업무를 취급하게 될 경우 추가 자본금 확대가 필요하다”며 “사업관리 역량 및 차입형 토 지신탁 의존도에 따라 사업위험 확대가능성이 존재하고 있으나, 주주사의 자본규모 등 고려할 경우 관련 부담 증가에 대한 충분한 대응능력을 보유하고 있는 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

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